Case Study –
nasze doświadczenie podwyższa wartość Twoich aktywów

Odnajdujemy ukrytą wartość nieruchomości

Za każdą nieruchomością stoi konkretna historia – decyzje, wyzwania i momenty przełomowe, które determinują jej przyszłość. W OPG wierzymy, że to właśnie sposób zarządzania tymi momentami decyduje o realnej wartości aktywa.

Nasze doświadczenie obejmuje projekty modernizacji, rewitalizacji i repozycjonowania nieruchomości w różnych segmentach rynku – od obiektów biurowych, przez handel, aż po inwestycje typu mixed-use. W każdym przypadku kluczowe jest dla nas jedno: odkrycie potencjału, który nie jest widoczny na pierwszy rzut oka.

Realne projekty, mierzalna wartość i sprawdzone podejście OPG Family Real Estate

Case studies, które prezentujemy, to nie tylko podsumowanie zrealizowanych projektów. To przede wszystkim pokazanie naszego sposobu myślenia – procesu analizy, podejmowania decyzji oraz konsekwentnego wdrażania strategii, która prowadzi do wzrostu wartości i stabilności aktywów.

Pokazujemy, jak zmiana funkcji, modernizacja czy właściwe zarządzanie mogą całkowicie odmienić rolę nieruchomości w strukturze majątku. Jak z aktywa problematycznego można stworzyć fundament długoterminowej wartości.

Wartość nieruchomości nie wynika wyłącznie z jej lokalizacji czy standardu. Kluczowe jest to, jaką strategię jej nadamy i jak konsekwentnie ją realizujemy.

Właściwie poprowadzona transformacja potrafi całkowicie zmienić rolę aktywa w majątku i jego znaczenie dla przyszłych pokoleń.

MGR INŻ. ARCH., MBA

Michał M. Styś

CEO

REvalue by OPG

OFF Piotrkowska Center – Nowe życie w historycznych murach

OFF Piotrkowska Center, okrzyknięta mianem największego z 7 Nowych Cudów Polski według Magazynu National Geographic, to doskonały przykład na to jak tchnąć nowe życie w poprzemysłową architekturę i wydobyć z niej nowe możliwości dla kreatywnego biznesu.

Obiekt

  • Kompleks dawnej fabryki bawełny z XIX w. – teren o powierzchni 1,3 ha
  • Ponad 5,5 tys. m2 powierzchni do wynajęcia
  • Lokalizacja w centrum miasta, w deptakowej części Piotrkowskiej

Wyzwania

  • Skomplikowana komercjalizacja obiektów o niskim standardzie technicznym przy minimalnym zaangażowaniem kapitału własnego
  • Przypadkowy dobór najemców obniżających wartość nieruchomości
  • Wysoki koszt gruntownej renowacji obiektów

Strategia

  • Nowy tenant-mix nakierowany na przemysły kreatywne – sukcesywny wzrost wartości nieruchomości
  • Integracja funkcji handlowo-usługowych z funkcją kulturalną – placemaking w oparciu o bogaty wachlarz wydarzeń realizowanych z najemcami
  • Zaangażowanie kapitału najemców w renowację lokali w zamian za ulgi w czynszu

Efekt

  • Stworzenie otoczenia sprzyjającego nowym inwestycjom deweloperskim
  • Pierwsze miejsce w plebiscycie 7 Cudów Polski według National Geographic Traveler
  • Popyt przekraczający podaż na lokale
  • Zaangażowanie kapitału najemców w renowację lokali w zamian za ulgi w czynszu

Ludzie ponad mury

Rewitalizacja to przede wszystkim ludzie i pomysły – dopiero potem budynki. OFF Piotrkowska Center pokazuje, jak zdegradowany kwartał może przy minimalnym kapitale stać się jedną z najbardziej wartościowych lokalizacji w Łodzi.

Z problemu rodzi się szansa

Dogłębna renowacja dawnych fabryk zazwyczaj wymaga ogromnych środków. Tak było w przypadku fabryki bawełny Franciszka Ramischa, której pierwotne plany storpedował globalny kryzys finansowy. Trzeba było znaleźć alternatywę, która pozwoliłaby ożywić miejsce bez nadmiernych nakładów kapitałowych.

Kreatywność zamiast kompromisu

Stanęliśmy przed wyborem: kontynuować współpracę z aktualnymi najemcami, którzy zapewniali relatywnie stały i zadowalający przychód, lecz obniżali wartość nieruchomości, albo zacząć od podstaw. Postawiliśmy na unikalny, surowy klimat postindustrialnych murów do których wpuściliśmy przemysły kreatywne – integralną część ówczesnej strategii miasta. W zamian za ulgi w czynszu udało nam się zaangażować kapitał najemców w renowację lokali. Model biznesowy, który wypracowaliśmy na przestrzeni lat, stanowił atrakcyjną alternatywę dla kapitałochłonnych formatów pokroju tradycyjnych centrów handlowych.

Miejsce, które stało się OFF

Odpowiedzialne zarządzanie aktywami to także staranna selekcja najemców. Pozyskując lokatorów dla starej/nowej przestrzeni mieliśmy jeden warunek: wnieś coś unikatowego. Bądź kreatywny. Zaoferuj coś, czego próżno szukać w sieciówce. Strategię placemakingu oparliśmy następnie o bogaty repertuar wydarzeń organizowanych wspólnie z najemcami. Pozwoliło nam to tchnąć nowe życie w stare mury, co z kolei napędziło rozwój miejskiej sztuki, niestandardowe pomysły na biznes, a przede wszystkim – ludzi. Efekt? Pierwsze miejsce w konkursie Siedem Nowych Cudów Polski organizowanym przez magazyn National Geographic Traveler.

Przyszłość pełna energii

Nie ustajemy w poszukiwaniach nowych pomysłów, dzięki którym na OFFie jest jeszcze więcej życia. Strategia rozwoju miejsca pozwoliła na stopniowy wzrost wartości nieruchomości, co czyni dalsze ruchy rewitalizacyjne finansowo uzasadnionymi. Wzbogacając OFFa o nowe, wielofunkcyjne projekty – budynki TEAL i SEPIA – chcemy unaocznić, jak innowacyjna przestrzeń miejska pozwala osiągnąć współczesnemu człowiekowi równowagę pomiędzy życiem, a pracą.

Osiedle ART MODERN

Sztuka mieszkania w Łodzi

Kiedy na rynku pierwotnym każdy oferuje zbliżony produkt końcowy, co zrobić, aby przyciągnąć do siebie klienta? Jedną z możliwości jest obniżenie standardów budowlanych i stawek ofertowych. My postanowiliśmy jednak zwiększyć dopuszczalną kubaturę i przestrzeń użytkową, co pozwoliło na sprawną sprzedaż mieszkań w cenach powyżej średniej rynkowej. Jak ta sztuka nam się udała?

Obiekt

  • Średniej wielkości inwestycja mieszkaniowa – 12 loftów i ok. 400 mieszkań, kilkanaście lokali usługowych i biurowych, parking wielopoziomowy
  • Teren po dawnym kompleksie fabrycznym z pozostałościami zabytkowej elektrowni o łącznej powierzchni 23.000 m2
  • Lokalizacja godząca bliskość centrum miasta z zabudową podmiejską

Wyzwania

  • Znaczące ryzyko inwestycyjne wynikające z płytkości rynku
  • MPZP przewidujący małą intensywność zabudowy i utrudniający etapowanie inwestycji
  • Brak doświadczenia w realizacji projektów mieszkaniowych na lokalnym rynku, gdzie panuje duża konkurencja, a prym wiedzie cena

Strategia

  • Optymalny model finansowania – minimalny kapitał własny inwestora
  • Skuteczne negocjacje warunków zabudowy – możliwość realizacji większej ilości mieszkań na tej samej działce
  • Placemaking i skuteczna strategia marketingowo-sprzedażowa – miejsce kojarzone ze sztuką, kulturą, historią Łodzi

Efekt

  • Korzystne finansowanie: kredyt pozwolił w pełni pokryć koszty budowy i mógł zostać spłacony 12 miesięcy po zakończeniu prac
  • Etapowanie inwestycji, które pozwoliło na znaczną elastyczność finansową i operacyjną w ramach projektu
  • Skuteczna sprzedaż mieszkań po cenie +10% wyższej od średniej rynkowej oraz rozpoznawalna marka na dalsze etapy inwestycji

Sztuka obsługi projektów mieszkaniowych.

Modelowy przykład zarządzania projektem od A do Z
Przykład ART MODERN udowadnia, że jeśli inwestor powierza nam realizację swojego projektu mieszkaniowego od początku do końca, może oczekiwać doskonałych wyników. Jesteśmy w stanie poradzić sobie każdym etapem inwestycji – od analizy rynku, koncepcji produktu i wyboru działki, aż po pełne zarządzanie projektem oraz zewnętrzne biuro sprzedaży mieszkań.

Akt pierwszy: dziel i rządź

Kameralny i pełen uroku teren, dobrze skomunikowany i położony w wygodnej odległości od centrum miasta, początkowo nie umożliwiał opłacalnego zagęszczenia zabudowy mieszkaniowej. Postanowiliśmy jednak „powalczyć” o wartościową lokalizację. Dzięki skutecznym negocjacjom z gminą udało nam się podzielić działkę na kilka mniejszych, co ułatwiło planowanie i zarządzanie poszczególnymi etapami projektu. Ponadto udało nam się pozyskać korzystne warunki zabudowy, standardowo przyznawane inwestycjom realizowanym w śródmieściu. Pozwoliło to nam na wybudowanie większej ilości mieszkań na działce o wiele atrakcyjniejszej od tych zlokalizowanych w centrum.

Akt drugi: zminimalizuj ryzyko

Ze względu na dużą skalę projektu oraz płytki rynek kapitałowy, inwestor wymagał od nas znalezienia takiego modelu inwestowania, który pozwoliłby na zminimalizowanie kapitału własnego oraz ograniczenie ryzyka samodzielnego finansowania budowy. W tym celu stworzyliśmy spółkę celową, której zadaniem była budowa ok. 400 mieszkań. Kredyt bankowy, który pozwolił w pełni pokryć koszty budowy (co więcej, mógł zostać spłacony 12 miesięcy po zakończeniu prac budowlanych), pozyskaliśmy przed rozpoczęciem realizacji. Ponadto, proces deweloperski podzieliliśmy na mniejsze, optymalne z punktu widzenia finansowania etapy, które zapewniły elastyczność w realizacji inwestycji.

Akt trzeci: skomercjalizuj

Czym skusić klienta, kiedy niemal każdy deweloper na lokalnym rynku pierwotnym oferuje zbliżony produkt końcowy, a o zachowaniach konsumenckich często decyduje cena? Doświadczenia z projektu OFF Piotrkowska Center pokazały, że łodzianie cenią miejsca autentyczne, nawiązujące do przeszłości miasta. W przypadku ART MODERN za wartość wyróżniającą przyjęliśmy więc unikalną historię. Naszą strategię marketingową oparliśmy na lokalnych tradycjach sztuki modernizmu, nawiązaniach do łódzkiej architektury międzywojnia oraz fabrykanckiej przeszłości tego miejsca. Produkt, który wszedł na rynek, nie trafił do świadomości odbiorców jako kolejne osiedle mieszkaniowe, lecz jako miejsce modne, atrakcyjne do życia i pracy, oferujące wysoce funkcjonalne mieszkania oraz bogatą infrastrukturę handlową, rekreacyjną i kulturalną Łodzi Górnej.

Akt czwarty: zbierz oklaski

Optymalne wykorzystanie działki, etapowanie inwestycji, grupy docelowe, definicje układów i typoszeregów mieszkań, jak również negocjacje i pozyskiwanie finansowania bankowego, zarządzanie projektem, a w końcu marketing, sprzedaż oraz sprawna obsługa posprzedażowa. Każde z tych działań wpływa na finalną cenę każdego metra kwadratowego. Efekt skali, ale też doświadczenie pozwalające unikać bardzo kosztownych błędów, to kluczowe elementy przy tak kapitałochłonnych przedsięwzięciach oraz zmieniających się trendach rynkowych i konsumenckich. W przypadku ART MODERN możemy mówić o sukcesie, ponieważ precyzyjnie zdefiniowane produkty, optymalna strategia apartment-mix oraz skuteczne zaangażowanie kluczowych grup docelowych pozwoliło na osiągnięcie wysokiego zwrotu na kosztach marketingu oraz efektywną sprzedaż mieszkań po cenach o 10% wyższych, niż średnia rynkowa.

Młoda Fabryczna

Nowoczesne mieszkania w sercu Nowego Centrum Łodzi. Nowa definicja miejskiego życia.

Młoda Fabryczna to odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie na mieszkania w modelu PRS w Łodzi. Projekt położony bezpośrednio przy dworcu Łódź Fabryczna w tzw. Nowym Centrum Łodzi łączy bliskość transportu, biznesu i edukacji z dynamiczną ofertą mieszkaniową dla młodych profesjonalistów.

Obiekt

  • Nowoczesna inwestycja mieszkaniowa w formule PRS – 243 mieszkania o łącznej powierzchni 9 807 m2, uzupełnione o 536 m2 powierzchni handlowo-usługowej oraz 118 miejsc parkingowych.
  • Teren o powierzchni 0,2843 ha w bezpośrednim sąsiedztwie dworca Łódź Fabryczna, w sercu Nowego Centrum Łodzi.
  • Lokalizacja łączy bliskość głównych węzłów komunikacyjnych z dostępem do przestrzeni miejskich, biur i instytucji edukacyjnych.

Wyzwania

  • Rynek PRS w Polsce wciąż w fazie wczesnego rozwoju, wymagający precyzyjnego modelu finansowania.
  • Duża konkurencja w segmencie mieszkań miejskich, gdzie kluczowym czynnikiem jest zarówno lokalizacja, jak i funkcjonalność mieszkań.
  • Wysokie wymagania w zakresie dostosowania projektu do potrzeb najemców pracujących w nowoczesnych biurach i instytucjach edukacyjnych w sąsiedztwie.

Strategia

  • Optymalny model finansowania – minimalizacja kapitału własnego inwestora i elastyczne zarządzanie kosztami budowy.
  • Projekt dopasowany do rynku PRS – 243 mieszkania o łącznej powierzchni 9 807 m2 oraz 536 m2 lokali usługowych, zapewniających funkcje handlowo-usługowe dla mieszkańców.
  • Placemaking i marketing lokalny – mieszkania dla młodych, aktywnych mieszkańców miasta, w pobliżu uczelni, biur i centrów kulturalnych.

Efekt

  • Realizacja projektu w pełni zgodnie z harmonogramem i budżetem, przy minimalnym kapitale własnym inwestora.
  • Funkcjonalne mieszkania w cenach konkurencyjnych na rynku PRS, odpowiadające potrzebom młodych profesjonalistów i studentów.
  • Stworzenie nowoczesnej, wielofunkcyjnej przestrzeni miejskiej, która integruje życie mieszkalne, edukacyjne i biznesowe w sercu Łodzi.

Modelowy przykład zarządzania projektem

Młoda Fabryczna pokazuje, że pełne zarządzanie projektem od A do Z – od analizy rynku, przez projekt architektoniczny i etapowanie budowy, aż po marketing i sprzedaż mieszkań – pozwala osiągnąć wysoką efektywność finansową i operacyjną.

Dzięki strategicznemu połączeniu lokalizacji, nowoczesnego designu i funkcjonalnych mieszkań, projekt stał się punktem odniesienia dla inwestycji mieszkaniowych w Nowym Centrum Łodzi, tworząc przestrzeń atrakcyjną zarówno dla najemców, jak i inwestorów.

LIXA D

OPG wprowadza nowego inwestora na warszawski rynek biurowy

Transakcja zakupu budynku LIXA D w Warszawie to przykład skutecznego doradztwa inwestycyjnego w segmencie nieruchomości biurowych klasy A. Reprezentując szwajcarski fundusz rodzinny, odpowiadaliśmy za kompleksowe przeprowadzenie procesu nabycia aktywa – od analizy inwestycyjnej, przez due diligence, aż po finalizację transakcji.

Obiekt

  • Nowoczesny budynek biurowy klasy A – LIXA D, zlokalizowany w dynamicznie rozwijającej się części warszawskiej Woli
  • Część większego kompleksu biurowego LIXA – jednego z kluczowych projektów biurowych w stolicy
  • Atrakcyjna lokalizacja biznesowa z dostępem do infrastruktury miejskiej i transportu publicznego w Warszawie

Wyzwania

  • Wysoka konkurencja o najlepsze aktywa biurowe w Warszawie przy ograniczonej podaży produktów inwestycyjnych klasy core
  • Złożony proces transakcyjny wymagający koordynacji wielu obszarów due diligence (technicznego, prawnego, podatkowego i operacyjnego)
  • Konieczność zabezpieczenia interesów zagranicznego inwestora działającego na nowym rynku, przy jednoczesnym zachowaniu pełnej poufności i dyskrecji transakcji

Strategia

  • Kompleksowe doradztwo transakcyjne po stronie kupującego – od analizy inwestycyjnej po negocjacje warunków zakupu
  • Koordynacja pełnego procesu due diligence – integracja analiz technicznych, prawnych, podatkowych i operacyjnych w spójną rekomendację inwestycyjną
  • Przygotowanie przez OPG komercyjnego due diligence, obejmującego analizę najemców, struktury przychodów oraz potencjału wzrostu wartości aktywa
  • Zarządzanie procesem i komunikacją pomiędzy wszystkimi stronami transakcji – minimalizacja ryzyk i optymalizacja harmonogramu

Efekt

  • Skuteczne przeprowadzenie transakcji nabycia prestiżowego aktywa biurowego w Warszawie
  • Zabezpieczenie interesów inwestora na każdym etapie procesu
  • Wejście szwajcarskiego kapitału rodzinnego na polski rynek nieruchomości komercyjnych poprzez wysokiej jakości aktywo

Kapitał pod właściwą opieką

Transakcje inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych wymagają nie tylko dostępu do najlepszych aktywów, ale przede wszystkim doświadczenia w zarządzaniu złożonym procesem decyzyjnym. W przypadku LIXA D naszym zadaniem było zapewnienie inwestorowi pełnego komfortu operacyjnego oraz bezpieczeństwa inwestycyjnego na każdym etapie transakcji.

Globalny inwestor, lokalne kompetencje

Reprezentując zagraniczny fundusz rodzinny, działaliśmy jako lokalny partner operacyjny, który nie tylko rozumie specyfikę lokalnego rynku, ale potrafi skutecznie przełożyć ją na język decyzji inwestycyjnych. Kluczowe było zintegrowanie wielu obszarów analizy – od aspektów technicznych budynku, przez strukturę najemców, po ryzyka prawno-podatkowe.

Proces pod kontrolą

Koordynacja due diligence w tak złożonej transakcji wymaga precyzji, doświadczenia i sprawnej komunikacji. Zarządzając pracą doradców z różnych dziedzin, zapewniliśmy spójność analiz oraz klarowność rekomendacji, co umożliwiło inwestorowi podejmowanie świadomych i szybkich decyzji.

Decyzja budująca wartość

Zakup LIXA D to nie tylko nabycie nieruchomości w Warszawie – to strategiczne wejście na jeden z najbardziej płynnych i perspektywicznych rynków biurowych w Europie Środkowo-Wschodniej. Dzięki odpowiednio przeprowadzonemu procesowi inwestor zyskał aktywo o stabilnym potencjale dochodowym oraz solidnych fundamentach wzrostu wartości.

Inwestycja z perspektywą długoterminowego wzrostu

W OPG Property Professionals wierzymy, że wartość transakcji nie kończy się na podpisaniu umowy. To jakość doradztwa, zdolność zarządzania ryzykiem i skuteczność operacyjna decydują o długoterminowym sukcesie inwestycji. Projekt LIXA D jest tego najlepszym dowodem.

Zarządzanie, które buduje wartość w czasie

Nasze zaangażowanie nie zakończyło się na etapie transakcji. OPG Property Professionals odpowiada również za zarządzanie budynkiem LIXA D, zapewniając jego efektywne funkcjonowanie operacyjne, optymalizację kosztów oraz dalszy wzrost wartości aktywa. Dzięki temu inwestor zyskuje nie tylko bezpiecznie przeprowadzoną akwizycję, ale także długoterminowego partnera w zarządzaniu nieruchomością.