Jeszcze kilka lat temu ESG było dla wielu inwestorów przede wszystkim elementem raportowania i odpowiedzią na nowe regulacje. Dziś coraz wyraźniej widać, że odpowiednio zaplanowane działania z zakresu zrównoważonego rozwoju mają bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości, ich atrakcyjność dla najemców oraz możliwości finansowania inwestycji.
To szczególnie istotne w przypadku istniejących budynków, które nie spełniają współczesnych standardów energetycznych i środowiskowych. Zamiast postrzegać je jako problem, coraz więcej inwestorów traktuje je jako aktywa o dużym potencjale wzrostu. Modernizacja staje się bowiem jednym z najskuteczniejszych narzędzi budowania wartości w strategiach typu value-add.
Dlaczego ESG przestało być wyłącznie obowiązkiem?
Rosnące znaczenie ESG wynika z kilku jednocześnie zachodzących zmian. Instytucje finansowe coraz częściej uwzględniają parametry środowiskowe przy ocenie projektów inwestycyjnych, najemcy oczekują nowoczesnych i energooszczędnych powierzchni, a przepisy unijne sukcesywnie zaostrzają wymagania wobec właścicieli nieruchomości.
Jednocześnie modernizacja istniejących obiektów pozostaje jednym z największych niewykorzystanych źródeł wzrostu wartości. Właśnie dlatego projekty typu value-add coraz częściej koncentrują się nie na budowie od podstaw, lecz na przekształcaniu istniejących nieruchomości poprzez poprawę ich efektywności technicznej, energetycznej i funkcjonalnej.
Największy potencjał często znajduje się w starszych budynkach
Na rynku wciąż funkcjonuje wiele nieruchomości komercyjnych powstałych kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu. Choć często znajdują się w atrakcyjnych lokalizacjach, nie odpowiadają już współczesnym wymaganiom użytkowników.
Brakuje w nich energooszczędnych instalacji, nowoczesnych systemów zarządzania budynkiem czy rozwiązań ograniczających zużycie energii i wody. W wielu przypadkach nie wykorzystują również pełnego potencjału powierzchni ani możliwości zmiany funkcji.
To właśnie takie obiekty stają się naturalnym kandydatem do projektów value-add. Odpowiednio zaplanowana modernizacja pozwala zwiększyć ich atrakcyjność rynkową bez konieczności realizacji całkowicie nowej inwestycji.
ESG zwiększa wartość aktywa na wielu poziomach
Korzyści z modernizacji nie ograniczają się wyłącznie do obniżenia rachunków za energię.
W praktyce inwestor może osiągnąć jednocześnie kilka efektów:
- ograniczenie kosztów eksploatacyjnych,
- zwiększenie atrakcyjności dla najemców,
- poprawę poziomu komercjalizacji,
- wydłużenie cyklu życia nieruchomości,
- wzrost wartości rynkowej aktywa,
- łatwiejszy dostęp do finansowania bankowego.
Coraz częściej właśnie budynki spełniające wysokie standardy środowiskowe uzyskują przewagę konkurencyjną na rynku, ponieważ odpowiadają oczekiwaniom zarówno użytkowników, jak i instytucji finansowych.
Dane potwierdzają opłacalność modernizacji
Znaczenie ESG potwierdzają również międzynarodowe analizy. Według raportu JLL „The Green Premium Revisited 2024” nowoczesne, certyfikowane budynki biurowe osiągają wyższe poziomy czynszów oraz utrzymują niższy poziom pustostanów niż obiekty niespełniające współczesnych standardów środowiskowych.
Z kolei raport CBRE ESG & Sustainability 2024 wskazuje, że inwestorzy coraz częściej uwzględniają parametry ESG przy wycenie aktywów, traktując modernizację jako element ograniczający ryzyko inwestycyjne oraz zwiększający wartość nieruchomości w długim okresie.
Również w Polsce znaczenie tego trendu systematycznie rośnie. Wartość inwestycji na rynku nieruchomości osiągnęła w 2024 roku około 4,8 mld euro, a modernizacja starszych budynków zgodnie z wymaganiami ESG staje się jednym z głównych kierunków tworzenia wartości w projektach inwestycyjnych.
Value-add to znacznie więcej niż remont
Wiele osób utożsamia strategię value-add z odświeżeniem elewacji czy modernizacją wnętrz. W rzeczywistości zakres takich projektów jest znacznie szerszy.
Budowanie wartości obejmuje między innymi:
- zmianę lub optymalizację funkcji obiektu,
- aktywne zarządzanie strukturą najemców,
- wdrażanie rozwiązań zgodnych z ESG,
- poprawę efektywności energetycznej,
- tworzenie atrakcyjnych przestrzeni wspólnych,
- budowanie rozpoznawalności miejsca poprzez działania placemakingowe.
To właśnie połączenie tych elementów pozwala zwiększyć dochodowość nieruchomości oraz poprawić jej pozycję konkurencyjną na rynku.
Rewitalizacja zamiast wyburzania
Coraz częściej największy potencjał inwestycyjny kryje się nie na niezabudowanych działkach, lecz w istniejących obiektach wymagających nowego pomysłu.
Dobrym przykładem takiego podejścia jest rewitalizacja historycznych nieruchomości, którym nadawane są nowe funkcje odpowiadające współczesnym potrzebom użytkowników. Pozwala to zachować wartość architektoniczną budynku, jednocześnie zwiększając jego atrakcyjność komercyjną oraz efektywność ekonomiczną.
Takie projekty wpisują się również w założenia gospodarki obiegu zamkniętego, ograniczając ślad środowiskowy związany z wyburzeniem i budową nowych obiektów.
ESG jako element długoterminowej strategii Family Office
W przypadku inwestorów rodzinnych modernizacja nieruchomości ma jeszcze jeden wymiar.
Celem nie jest wyłącznie zwiększenie bieżących przychodów, ale również utrzymanie wartości aktywów przez kolejne dekady oraz przygotowanie ich do zmieniających się wymagań rynku. Jest to szczególnie ważne, ponieważ nieruchomości odpowiadają często za 60–80% wartości całego majątku rodzinnego, a ich jakość ma bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo finansowe i proces sukcesji.
Wartość powstaje dzięki aktywnemu zarządzaniu
Najbardziej wartościowe nieruchomości przyszłości nie zawsze będą tymi najnowszymi. Coraz częściej przewagę zyskają aktywa, które dzięki profesjonalnemu asset managementowi zostaną odpowiednio zmodernizowane i dostosowane do nowych realiów rynkowych.
Połączenie działań ESG z projektami value-add pozwala nie tylko ograniczyć koszty funkcjonowania budynku, ale również zwiększyć jego atrakcyjność inwestycyjną, poprawić płynność oraz stworzyć aktywo zdolne generować stabilne dochody przez wiele lat. Właśnie dlatego modernizacja starszych nieruchomości coraz częściej okazuje się nie kosztem, lecz jedną z najbardziej opłacalnych inwestycji w długoterminową wartość majątku.