Dla wielu Family Offices nieruchomości nie są już tylko „bezpiecznym magazynem wartości”. Coraz częściej stają się aktywnym narzędziem budowania przewagi: pozwalają dywersyfikować majątek, lepiej kontrolować ryzyko i pracować na wzrost wartości w horyzoncie wykraczającym poza jeden cykl rynkowy.
Właśnie dlatego tak dużym zainteresowaniem cieszą się dziś strategie value-add — czyli inwestycje oparte nie na biernym trzymaniu aktywa, lecz na jego świadomym ulepszaniu, repozycjonowaniu i wydobywaniu ukrytego potencjału.
Family Offices i zamożni inwestorzy pozostają aktywni na rynku nieruchomości: według UBS średnia alokacja family offices w nieruchomościach wyniosła 11% w 2024 r., a Knight Frank wskazuje, że około jedna piąta najzamożniejszych inwestorów rozważała w 2024 r. zakup nieruchomości komercyjnych.
Czym właściwie jest strategia value-add?
Na czym polega strategia value-add? “W najprostszym ujęciu value-add to model inwestycyjny, w którym zwrot nie pochodzi wyłącznie z samego „posiadania” nieruchomości, lecz z aktywnego podnoszenia jej wartości. Może to oznaczać modernizację techniczną, zmianę funkcji budynku, poprawę miksu najemców, przebudowę układu powierzchni, obniżenie pustostanów albo dopasowanie aktywa do nowego popytu rynkowego” - mówi Michał Styś, CEO OPG Family Real Estate.
CBRE Investment Management opisuje value-add jako strategię, w której źródeł wyniku jest kilka, a nie jedno — dzięki czemu potencjał wzrostu może wynikać zarówno z poprawy dochodu operacyjnego, jak i z transformacji samego aktywa.
Dlaczego Family Offices tak dobrze pasują do tego modelu?
Family Offices mają kilka przewag, które sprawiają, że strategie value-add są dla nich naturalnym kierunkiem. Po pierwsze, zwykle nie są zmuszone do myślenia kwartał do kwartału. Mogą działać długoterminowo, cierpliwie i bez presji natychmiastowego wyjścia. UBS podkreśla, że family offices projektują alokację majątku „na każdą pogodę”, z myślą o budowaniu i zachowywaniu bogactwa przez pokolenia, a nie tylko o krótkim wyniku.
Po drugie, dla family offices nieruchomości mają często znaczenie większe niż czysto finansowe. To aktywa namacalne, możliwe do wpisania w szerszą strategię rodzinną, sukcesyjną i właścicielską. OPG Family Real Estate bardzo wyraźnie komunikuje właśnie taki sposób myślenia: nieruchomości mają być „fundamentem i katalizatorem wzrostu wartości majątku rodzinnego”, a nie jedynie dodatkiem do standardowego portfela. Firma podkreśla też specjalizację w projektach value-add i rewitalizacji, których celem jest maksymalizacja zwrotu z inwestycji oraz odkrywanie potencjału tam, gdzie inni widzą ograniczenia.
Po trzecie, Family Offices potrafią łączyć perspektywę inwestycyjną z operacyjną. W praktyce oznacza to większą gotowość do tego, by wejść w aktywa wymagające pracy: przebudowy, zmiany pozycjonowania, poprawy efektywności energetycznej czy zmiany funkcji.
Skąd bierze się stopa zwrotu w inwestycjach VA?
Najkrótsza odpowiedź brzmi: z różnicy między tym, czym nieruchomość jest dziś, a czym może się stać po właściwej interwencji. W praktyce są cztery główne źródła tego wzrostu.
Pierwsze to poprawa dochodu operacyjnego. Jeśli budynek ma pustostany, zbyt niski czynsz, nieefektywną strukturę najmu albo źle zagospodarowaną powierzchnię, inwestor może zwiększyć NOI poprzez lepszą komercjalizację, renegocjację warunków lub zmianę układu funkcjonalnego.
Drugie źródło to repositioning, czyli przesunięcie aktywa do innego segmentu rynku — na przykład z przeciętnego biura do obiektu mixed-use, z przestarzałego obiektu handlowego do convenience retail albo z zaniedbanego budynku do produktu odpowiadającego nowym potrzebom najemców.
Trzecim elementem jest modernizacja technologiczna i operacyjna, która podnosi konkurencyjność aktywa, obniża koszty i poprawia jego atrakcyjność.
Czwarte źródło zwrotu to wyjście z inwestycji przy wyższej wycenie, już po przeprowadzeniu zmian i ustabilizowaniu przychodów. Strategia enhanced return opisywana przez CBRE IM wskazuje właśnie na takie mechanizmy: rozwój, transformację i wzrost cash flow jako główne motory ponadprzeciętnych wyników.
W praktyce value-add nie polega więc na „szczęściu do rynku”, tylko na zaprojektowaniu sytuacji, w której aktywa po kilku latach są obiektywnie lepsze niż w momencie zakupu: bardziej wynajęte, nowocześniejsze, tańsze w utrzymaniu i bardziej pożądane dla kolejnego nabywcy.
Inwestycje typu value-add generują stopy zwrotu dla Family Offices nie dlatego, że są „bardziej ryzykowne”, ale dlatego, że tworzą wartość tam, gdzie większość rynku widzi jeszcze tylko problem albo przeciętność. Zwrot powstaje z poprawy jakości aktywa, jego lepszej komercjalizacji, nowego pozycjonowania, mądrze przeprowadzonej modernizacji i właściwie zaplanowanego wyjścia.
Family Offices są do tego modelu szczególnie dobrze dopasowane, bo mają dłuższy horyzont, większą elastyczność i naturalną potrzebę budowania majątku odpornego na pokolenia. Nieruchomość pozostaje dla nich istotną klasą aktywów, a firmy takie jak OPG Family Real Estate pokazują, jak podejście value-add można wpisać w szerszą strategię porfela rodzinnego — nie jako pojedynczą transakcję, ale jako świadome narzędzie wzrostu wartości rodzinnego majątku.
Źródło:
https://www.ubs.com/content/dam/assets/wma/static/documents/ubs-gfo-report.pdf
https://www.cbreim.com/-/media/project/cbre/bussectors/cbreim/insights/articles/perspectives-the-case-for-value-add-real-estate-investment-february-2020/value-add-white-paper-hnw.pdf