Fundacja rodzinna nie musi ograniczać się do przejęcia majątku zgromadzonego wcześniej przez fundatora. Z czasem może stać się właścicielem kolejnych lokali, budynków czy innych aktywów nieruchomościowych, a decyzje o nowych zakupach zaczynają wpływać na strukturę majątku, jego płynność i przyszłe dochody beneficjentów.
Fakt, że fundacja rodzinna może kupować nieruchomości, nie oznacza, że każda transakcja nieruchomościowa będzie dla niej właściwa prawnie, podatkowo i inwestycyjnie. Fundacja rodzinna została zaprojektowana jako narzędzie do gromadzenia mienia, zarządzania nim w interesie beneficjentów i spełniania świadczeń na ich rzecz. Właśnie dlatego nieruchomości mogą być jednym z najbardziej naturalnych aktywów: generują dochód, chronią kapitał, wspierają sukcesję i mogą być utrzymywane w długim horyzoncie. Warunkiem jest jednak właściwa strategia, zgodność z ustawowym zakresem działalności i profesjonalne zarządzanie aktywami.
Fundacja rodzinna jako właściciel nieruchomości
Fundacja rodzinna jest osobą prawną, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. To oznacza, że może być właścicielem nieruchomości: mieszkań, lokali usługowych, kamienic, gruntów, budynków komercyjnych, biur, magazynów, hoteli czy udziałów w spółkach posiadających aktywa nieruchomościowe.
Nie jest to spółka deweloperska ani byt do dowolnej działalności gospodarczej. Jej podstawowym celem nie jest bieżący obrót handlowy, ale długoterminowe gromadzenie i zarządzanie majątkiem rodzinnym. Dlatego zakup nieruchomości przez fundację powinien być uzasadniony funkcją majątkową: ochroną kapitału, generowaniem dochodu, zabezpieczeniem świadczeń dla beneficjentów, dywersyfikacją portfela albo przygotowaniem aktywów do sukcesji.
W praktyce oznacza to, że fundacja rodzinna może być bardzo dobrym właścicielem nieruchomości dochodowych. Może nabyć budynek, lokal lub portfel lokali, aby czerpać przychody z najmu albo dzierżawy. Może również posiadać nieruchomości wniesione przez fundatora, o ile są one zgodne z celami fundacji i właściwie ujęte w strukturze majątku.
Co wynika z przepisów dot. fundacji rodzinnych? Zakup, najem i zbywanie nieruchomości
Kluczowe znaczenie ma art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej. Przepis wskazuje, że fundacja może wykonywać działalność gospodarczą tylko w określonym zakresie. Dla nieruchomości najważniejsze są trzy obszary.
Po pierwsze, fundacja rodzinna może zbywać mienie, o ile nie zostało ono nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia. To bardzo ważne ograniczenie. Fundacja może więc sprzedać nieruchomość, ale jej model działania nie powinien polegać na masowym kupowaniu aktywów wyłącznie po to, aby szybko je odsprzedawać.
Po drugie, fundacja może prowadzić działalność w zakresie najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie. To właśnie ten przepis sprawia, że nieruchomości dochodowe są jednym z najbardziej naturalnych aktywów dla fundacji rodzinnych.
Po trzecie, fundacja może przystępować do spółek handlowych, funduszy inwestycyjnych, spółdzielni i podobnych podmiotów oraz uczestniczyć w nich. To otwiera możliwość pośredniego inwestowania w nieruchomości przez spółki celowe, fundusze lub struktury holdingowe.
Wniosek jest praktyczny: fundacja rodzinna może kupować nieruchomości, ale strategia powinna być zaprojektowana tak, aby mieściła się w ustawowym modelu zarządzania majątkiem, a nie w modelu klasycznej działalności deweloperskiej lub handlowej.
Fundacje rodzinne rosną na znaczeniu. Liczby pokazują skalę zjawiska
Zainteresowanie fundacjami rodzinnymi w Polsce jest bardzo duże. Według danych raportu „Trzy lata Fundacji Rodzinnej”, do 30 kwietnia 2026 r. złożono 7037 wniosków o rejestrację fundacji rodzinnych, a zarejestrowano 3677 fundacji. Średni czas rozpatrywania wniosku wynosił 14 miesięcy.
To pokazuje, że fundacja rodzinna przestała być rozwiązaniem teoretycznym. W ciągu trzech lat stała się jednym z najważniejszych narzędzi sukcesji, ochrony i organizacji majątku prywatnego w Polsce. Dla rynku nieruchomości oznacza to powstanie nowej grupy inwestorów: rodzinnych, długoterminowych, nastawionych na zachowanie wartości, kontrolę nad aktywami i generowanie stabilnych przepływów.
Znaczenie tej grupy rośnie równolegle z profesjonalizacją krajowego kapitału. W 2025 r. wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniósł około 4,5 mld euro, a polski kapitał odpowiadał za około 20% całkowitej aktywności inwestycyjnej. Jednocześnie rozwija się rynek PRS — według danych Spectis na koniec 2025 r. w Polsce funkcjonowało blisko 30 tys. mieszkań w sektorze najmu instytucjonalnego, należących do 33 inwestorów.
Te liczby pokazują kierunek: kapitał prywatny i rodzinny będzie coraz częściej szukał sposobów na profesjonalne wejście w aktywa nieruchomościowe. Fundacja rodzinna może być jednym z narzędzi tego procesu, ale nie zastąpi strategii inwestycyjnej.
Jakie nieruchomości mogą pasować do fundacji rodzinnej?
Najlepiej z logiką fundacji rodzinnej współgrają nieruchomości, które mają długoterminową funkcję majątkową. Mogą to być aktywa generujące regularny dochód, aktywa zabezpieczające kapitał albo nieruchomości, które mają znaczenie sukcesyjne.
Do fundacji rodzinnej mogą pasować m.in.:
- nieruchomości mieszkaniowe przeznaczone na najem,
- lokale usługowe z długoterminowymi umowami,
- kamienice dochodowe,
- budynki biurowe,
- magazyny miejskie,
- małe parki handlowe,
- nieruchomości mixed-use,
- grunty utrzymywane długoterminowo,
- aktywa historyczne lub rodzinne, jeśli mają jasną funkcję,
- udziały w spółkach nieruchomościowych.
Szczególnej ostrożności wymagają natomiast projekty deweloperskie, flipy, krótkoterminowy obrót nieruchomościami, aktywa kupowane wyłącznie w celu szybkiej odsprzedaży oraz transakcje, których charakter może wykraczać poza dozwolony zakres działalności fundacji. W takich przypadkach często potrzebna jest osobna struktura — np. spółka celowa — oraz dokładna analiza podatkowa.
Najem nieruchomości przez fundację rodzinną
Najem jest jednym z najbardziej praktycznych zastosowań nieruchomości w fundacji rodzinnej. Pozwala generować powtarzalny dochód, który może finansować koszty fundacji, tworzyć rezerwy, pokrywać nakłady inwestycyjne albo służyć świadczeniom dla beneficjentów.
Z perspektywy właścicielskiej najem powinien być jednak profesjonalnie zarządzany. Fundacja powinna wiedzieć:
- jakie umowy najmu posiada,
- kiedy kończą się kluczowe kontrakty,
- czy czynsze odpowiadają rynkowi,
- jaki jest poziom pustostanów,
- jaki jest NOI,
- jakie są koszty utrzymania,
- jakie nakłady CAPEX będą potrzebne w kolejnych latach,
- czy aktywo spełnia oczekiwania najemców,
- czy wymaga modernizacji technicznej lub energetycznej,
- czy powinno pozostać w portfelu.
Dla fundacji rodzinnej najem nie powinien być wyłącznie biernym pobieraniem czynszu. Jeżeli nieruchomość ma pracować na rodzinę przez lata, potrzebuje aktywnego real estate asset managementu.
Fundacja rodzinna a sprzedaż nieruchomości
Fundacja może sprzedać nieruchomość, ale kluczowe jest to, czy aktywo nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia. To rozróżnienie ma duże znaczenie podatkowe i strategiczne.
Jeżeli fundacja posiada nieruchomość długoterminowo, wynajmuje ją, modernizuje, zarządza nią i po latach podejmuje decyzję o sprzedaży, taka transakcja może być elementem zarządzania majątkiem. Inaczej wygląda sytuacja, gdy fundacja kupuje nieruchomości z zamiarem szybkiej odsprzedaży, ponieważ taki model może zostać uznany za działalność wykraczającą poza ustawową logikę fundacji rodzinnej.
Dlatego już przed zakupem należy przygotować dokumentację inwestycyjną: cel nabycia, horyzont utrzymania, model najmu, oczekiwany dochód, plan nakładów, scenariusze ryzyka i możliwe warunki wyjścia. To ważne nie tylko dla zarządu fundacji, ale również dla beneficjentów i doradców podatkowych.
Fundacja rodzinna nie zastępuje strategii nieruchomościowej
Jednym z najczęstszych błędów jest traktowanie fundacji rodzinnej jako struktury, która sama rozwiązuje problemy portfela. Tak nie jest. Fundacja może uporządkować własność, ograniczyć ryzyko rozdrobnienia majątku i stworzyć ramy sukcesji, ale nie naprawi słabych aktywów.
Jeżeli do fundacji zostaną wniesione nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym, niską rentownością, przestarzałą strukturą najmu, ukrytymi kosztami albo brakiem planu remontowego, fundacja przejmie te problemy razem z aktywami.
Dlatego przed wniesieniem lub zakupem nieruchomości należy wykonać audyt. Powinien obejmować:
- stan prawny,
- księgi wieczyste,
- umowy najmu,
- przychody i koszty,
- zadłużenie,
- stan techniczny,
- potrzeby remontowe,
- plan CAPEX,
- wartość rynkową,
- potencjał zmiany funkcji,
- ryzyka podatkowe,
- ryzyka ESG,
- płynność aktywa,
- scenariusz sprzedaży lub utrzymania.
Dopiero taki obraz pozwala odpowiedzieć na pytanie, czy nieruchomość powinna trafić do fundacji rodzinnej, czy raczej powinna zostać sprzedana, zrestrukturyzowana albo utrzymana w innej strukturze.
Jak powinien wyglądać proces zakupu nieruchomości przez fundację rodzinną?
Profesjonalny proces powinien zaczynać się od strategii, a nie od okazji rynkowej. Fundacja powinna najpierw odpowiedzieć na pytanie, jaką rolę nieruchomości mają pełnić w majątku rodziny.
Następnie należy przeprowadzić analizę aktywa. Obejmuje ona lokalizację, funkcję, strukturę najmu, rynek, stan techniczny, koszty, podatki, finansowanie, ryzyka prawne i scenariusze wyjścia.
Kolejny etap to ocena zgodności z ustawowym modelem fundacji rodzinnej. Trzeba sprawdzić, czy planowany sposób wykorzystania nieruchomości mieści się w dozwolonej działalności, czy nie przypomina działalności deweloperskiej lub handlowej oraz czy nie tworzy ryzyka sankcyjnego opodatkowania.
Dopiero później można przejść do struktury transakcji: zakup bezpośredni przez fundację, zakup przez spółkę, wniesienie nieruchomości przez fundatora, inwestycja przez fundusz, udział w SPV albo inny model. Każdy wariant ma inne konsekwencje prawne, podatkowe, sukcesyjne i operacyjne.
Ostatnim etapem powinien być plan zarządzania po zakupie. Fundacja musi wiedzieć, kto odpowiada za najem, raportowanie, koszty, wyceny, remonty, ESG, finansowanie i rekomendacje inwestycyjne. Bez tego nieruchomość może formalnie znaleźć się w fundacji, ale faktycznie pozostać niezarządzanym aktywem.
Najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości przez fundację rodzinną
Pierwszy błąd to zakup bez strategii. Sama dostępność aktywa nie oznacza, że pasuje ono do fundacji.
Drugi błąd to mylenie fundacji z wehikułem deweloperskim. Działalność fundacji jest ograniczona i musi być zgodna z ustawą.
Trzeci błąd to brak audytu technicznego i prawnego. Nieruchomość może wyglądać atrakcyjnie, ale zawierać ukryte koszty, ryzyka najmu, spory lub problemy planistyczne.
Czwarty błąd to nieuwzględnienie płynności. Nieruchomości są aktywami mniej płynnymi niż instrumenty finansowe. Fundacja musi planować rezerwy na podatki, remonty, świadczenia i koszty zarządzania.
Piąty błąd to brak raportowania dla beneficjentów. Jeśli fundacja ma działać przez pokolenia, dane o aktywach muszą być czytelne, porównywalne i regularnie aktualizowane.
Szósty błąd to zbyt późne zaangażowanie real estate asset managera. Ekspert nieruchomościowy powinien pojawić się przed transakcją, a nie dopiero wtedy, gdy aktywo zaczyna generować problemy.
Fundacja rodzinna może kupować nieruchomości. Może też wynajmować, dzierżawić i udostępniać mienie, a także uczestniczyć w spółkach oraz innych strukturach inwestycyjnych. Z perspektywy majątku rodzinnego nieruchomości są jedną z najbardziej naturalnych klas aktywów dla fundacji: materialne, dochodowe, długoterminowe i możliwe do przekazania kolejnym pokoleniom.
Nie oznacza to jednak, że każda nieruchomość powinna trafić do fundacji. Kluczowe są: cel nabycia, zgodność z ustawą, analiza podatkowa, jakość aktywa, model najmu, płynność, plan zarządzania i strategia sukcesyjna.
Fundacja rodzinna jest strukturą właścicielską. Nie zastępuje due diligence, real estate asset managementu ani strategii inwestycyjnej. Dlatego rodziny, które chcą wykorzystywać fundację do budowy lub ochrony portfela nieruchomości, powinny łączyć doradztwo prawno-podatkowe z profesjonalnym zarządzaniem aktywami.
W tym obszarze OPG Family Real Estate może pełnić rolę partnera, który pomaga przejść od pytania „czy fundacja może kupić nieruchomość?” do znacznie ważniejszego pytania: „czy ta nieruchomość rzeczywiście wzmacnia majątek rodzinny i będzie pracować na beneficjentów w długim terminie?”.