Założenie fundacji rodzinnej nie oznacza, że automatycznie należy przenieść do niej każdą kamienicę, lokal, halę, grunt czy mieszkanie należące do rodziny. Nieruchomości w fundacji rodzinnej powinny być dobierane świadomie – z uwzględnieniem ich funkcji, rentowności, sposobu użytkowania, planów inwestycyjnych, ryzyk oraz roli w sukcesji. W niektórych przypadkach pozostawienie aktywa poza fundacją może być bardziej racjonalne.
To szczególnie ważne, gdy nieruchomości stanowią znaczącą część majątku rodziny. Decyzja o wniesieniu nieruchomości do fundacji powinna być więc poprzedzona analizą całego portfela nieruchomościowego, a nie podejmowana wyłącznie jako techniczny etap tworzenia struktury sukcesyjnej.
Fundacja rodzinna może posiadać i wynajmować nieruchomości
Punktem wyjścia są przepisy. Art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej pozwala jej prowadzić działalność m.in. w zakresie najmu, dzierżawy oraz udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie. Ustawa dopuszcza również zbywanie mienia, pod warunkiem że nie zostało ono nabyte wyłącznie w celu dalszej odsprzedaży.
Nieruchomości naturalnie wpisują się więc w konstrukcję fundacji rodzinnej. Nie oznacza to jednak, że wszystkie powinny znaleźć się właśnie tam.
Skala tego zagadnienia szybko rośnie. Materiały przygotowane dla rynku fundacji rodzinnych wskazują, że do końca 2025 r. w Polsce zarejestrowano ponad 3100 fundacji rodzinnych, a około 2400 wniosków oczekiwało na wpis. Jednocześnie wśród kluczowych pytań właścicieli portfeli nieruchomości pojawia się właśnie kwestia tego, które aktywa powinny znaleźć się w fundacji, a które pozostać poza nią.
Nie pytaj „czy wnieść nieruchomości?”, tylko „które nieruchomości wnieść?”
To zasadnicza różnica.
Rodzina może posiadać jednocześnie kamienicę wynajmowaną od kilkunastu lat, halę wykorzystywaną przez spółkę operacyjną, grunty przeznaczone pod przyszłą inwestycję, mieszkania użytkowane przez członków rodziny oraz nieruchomość wymagającą gruntownej modernizacji.
Formalnie wszystkie są nieruchomościami. Ekonomicznie pełnią jednak zupełnie inne funkcje.
Dlatego przed transferem portfel nieruchomości powinien zostać podzielony przynajmniej według czterech kryteriów: jego aktualnej rentowności, sposobu użytkowania, przewidywanego horyzontu posiadania oraz znaczenia dla sukcesji.
To podejście odpowiada modelowi stosowanemu przy audycie nieruchomości rodzinnych: inwentaryzacja i wycena, analiza rentowności, mapa obszarów prawno-podatkowych wymagających weryfikacji oraz przygotowanie dla każdego aktywa jednego ze scenariuszy: utrzymać, zmodernizować, przekształcić lub zbyć.
Które nieruchomości mogą dobrze pasować do fundacji rodzinnej?
Najbardziej naturalnymi kandydatami są aktywa, które rodzina zamierza utrzymywać długoterminowo i które mają wspierać budowę międzypokoleniowego majątku nieruchomościowego.
Może dotyczyć to np. nieruchomości komercyjnych z ustabilizowanym najmem, budynków mieszkalnych generujących regularny dochód czy strategicznych nieruchomości rodzinnych, których właściciele nie planują sprzedawać przy najbliższej zmianie koniunktury.
Istotny jest właśnie horyzont właścicielski. Jeżeli aktywo ma pozostać w rodzinie przez 10, 20 czy 30 lat, włączenie go do struktury sukcesyjnej może realizować zupełnie inny cel niż przeniesienie nieruchomości przeznaczonej do szybkiej przebudowy i sprzedaży.
Dlatego w strategii portfela nieruchomości rodzinnych stosowany jest m.in. 10-letni plan dla poszczególnych aktywów, powiązany z celami sukcesyjnymi rodziny.
Kiedy trzeba zachować szczególną ostrożność?
Największym błędem jest potraktowanie fundacji rodzinnej jak jednego „magazynu na majątek”.
Nieruchomość wykorzystywana przez spółkę rodzinną
Jeżeli budynek ma być wynajmowany spółce operacyjnej powiązanej z fundatorem lub beneficjentami, struktura wymaga szczegółowej analizy podatkowej.
Przepisy CIT przewidują szczególne zasady dotyczące składników majątku oddawanych do korzystania fundatorowi, beneficjentowi lub określonym podmiotom powiązanym. Aktualne interpretacje KIS pokazują, że sposób wykorzystania przedmiotu najmu przez podmiot powiązany może mieć znaczenie dla zastosowania zwolnienia podatkowego. Przykładowo w interpretacji z 7 czerwca 2026 r. Dyrektor KIS uznał, że przychód fundacji z najmu składników majątku służących działalności podmiotu powiązanego nie korzystał z omawianego zwolnienia.
To jeden z powodów, dla których OPG traktuje kwestie podatkowe jako obszary ryzyka do zweryfikowania z doradcą podatkowym, a nie element samodzielnej rekomendacji nieruchomościowej.
Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży lub głębokiego przekształcenia
Kolejnym pytaniem powinien być planowany cykl życia aktywa.
Ustawa pozwala fundacji zbywać mienie, ale zastrzega, że nie może ono zostać nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia. Jeżeli więc rodzina prowadzi aktywną działalność deweloperską, regularnie kupuje grunty, przekształca nieruchomości i sprzedaje je z zyskiem, nie należy automatycznie zakładać, że każda taka aktywność powinna zostać przeniesiona do fundacji.
Tu konieczna jest analiza konkretnego modelu biznesowego.
Nieruchomości rolne
Osobnej analizy wymagają grunty rolne. Obowiązujące regulacje ograniczają swobodę ich nabywania przez fundacje rodzinne. W interpelacji sejmowej z marca 2026 r., opisującej aktualny stan prawny, wskazano, że nabycie nieruchomości rolnej przez fundację rodzinną podlega zasadom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i może wymagać zgody Dyrektora Generalnego KOWR oraz spełnienia dodatkowych warunków.
Dlatego grunt rolny nie powinien być traktowany dokładnie tak samo jak wynajęty lokal handlowy czy biurowiec.
Rentowność powinna zostać policzona przed transferem
Sukcesja nie powinna utrwalać złej struktury majątku.
Jeżeli rodzina posiada 12 nieruchomości, nie oznacza to, że wszystkie 12 powinno automatycznie zostać przekazanych do fundacji. Najpierw warto ustalić, które aktywa rzeczywiście tworzą wartość.
Analiza powinna obejmować przychody, koszty, pustostany, warunki umów najmu, przyszły CAPEX oraz stan techniczny. Pozwala to wskazać nieruchomości rentowne, niedoinwestowane i ekonomicznie problematyczne. Taki właśnie zakres przewidziano dla audytu portfela nieruchomości w fundacji rodzinnej.
Przykładowo budynek generujący 600 tys. zł rocznego przychodu może na pierwszy rzut oka wyglądać atrakcyjnie. Jeżeli jednak wymaga 4 mln zł modernizacji, posiada umowy najmu wygasające w ciągu dwóch lat i generuje wysokie koszty operacyjne, jego rola w strategii rodzinnej wygląda zupełnie inaczej niż nieruchomości o podobnej wartości, ale stabilnym NOI i ograniczonych potrzebach CAPEX.
Fundacja rodzinna nie naprawia ekonomiki nieruchomości. Jeżeli aktywo jest źle zarządzane przed transferem, samo przeniesienie własności nie uczyni go bardziej rentownym.
Trzeba też odpowiedzieć na pytanie: kto korzysta z nieruchomości?
Sposób wykorzystania aktywa może być równie istotny jak jego wartość.
Dobrym przykładem jest aktualna interpretacja Dyrektora KIS z 25 sierpnia 2026 r. dotycząca najmu w fundacji rodzinnej. Organ potwierdził w konkretnym stanie faktycznym, że zawarcie umowy najmu na warunkach rynkowych nie stanowiło świadczenia w postaci ukrytego zysku.
Z kolei w interpretacji z 1 kwietnia 2026 r. KIS uznał, że odpłatne udostępnienie nieruchomości beneficjentom na podstawie umowy z czynszem odpowiadającym warunkom rynkowym nie stanowiło w analizowanym przypadku świadczenia w rozumieniu ustawy o fundacji rodzinnej.
Nie oznacza to jednak uniwersalnej zasady dla każdego modelu. Interpretacje indywidualne odnoszą się do konkretnych stanów faktycznych. Pokazują natomiast, dlaczego przed transferem trzeba dokładnie ustalić kto będzie korzystał z nieruchomości, na jakiej podstawie i w jakim celu.
Nieruchomości w fundacji rodzinnej trzeba oceniać jako portfel
Decyzja staje się jeszcze ważniejsza, gdy nieruchomości odpowiadają za dużą część majątku rodzinnego. Materiały dotyczące Family Office wskazują, że w części zamożnych rodzin może to być nawet wspomniane 60–80% wartości majątku.
Przeniesienie całego takiego portfela bez wcześniejszej segmentacji może utrwalić na kolejne lata przypadkową strukturę powstałą w ciągu życia fundatora.
Dlatego zamiast pytać: „Czy wnieść wszystkie nieruchomości do fundacji rodzinnej?”, lepiej przeanalizować każdą z nich osobno: Jaką pełni funkcję? Ile zarabia? Jakiego CAPEX wymaga? Kto z niej korzysta? Czy rodzina chce posiadać ją za 10 lat? Czy może być potrzebna spółce operacyjnej? Jak jej transfer wpłynie na przyszłe możliwości sprzedaży, modernizacji i sukcesji?
Dopiero odpowiedzi na te pytania tworzą strategię portfela nieruchomościowego.
Najpierw audyt, później decyzja o wniesieniu nieruchomości
Przy większym majątku racjonalna kolejność jest odwrotna od tej, którą czasami przyjmują właściciele: nie najpierw transfer całego portfela nieruchomościowego, a później zastanawianie się, co właściwie znalazło się w fundacji.
Najpierw powinna powstać pełna mapa aktywów, obejmująca nieruchomości komercyjne, mieszkaniowe, grunty i inne prawa. Następnie należy ocenić wartość, stan techniczny, rentowność oraz przyszłe potrzeby inwestycyjne. Kolejny etap to wskazanie kwestii wymagających opinii prawnej lub podatkowej oraz przygotowanie scenariusza dla każdego aktywa. Tak skonstruowany audyt w modelu OPG trwa – zależnie od wielkości portfela nieruchomościowego – zwykle 4–8 tygodni od przekazania dokumentacji.
Dopiero na tej podstawie można świadomie zdecydować, które nieruchomości powinny wspierać międzypokoleniowy majątek w ramach fundacji, a dla których lepsza będzie inna struktura własności.
Czy zatem warto wnosić wszystkie nieruchomości do fundacji rodzinnej?
Nie ma zasady, zgodnie z którą cały portfel nieruchomości powinien znaleźć się w fundacji rodzinnej. Fundacja jest narzędziem sukcesyjnym i właścicielskim, a nie automatycznie optymalnym miejscem dla każdego aktywa.
Najbardziej uzasadnione może być wniesienie tych nieruchomości, które odpowiadają długoterminowym celom rodziny, mają określoną funkcję w portfelu i których sposób wykorzystania jest zgodny z przyjętą strukturą prawną oraz podatkową.
W przypadku pozostałych aktywów warto najpierw rozważyć modernizację, zmianę funkcji, sprzedaż albo pozostawienie ich poza fundacją.
Najważniejszą decyzją nie jest więc samo utworzenie fundacji rodzinnej, lecz zaprojektowanie portfela, który ma w niej funkcjonować przez kolejne lata i pokolenia.