W wielu rodzinach biznesowych sukcesja kojarzy się przede wszystkim z przekazaniem udziałów w spółce, wyznaczeniem następcy czy przygotowaniem testamentu. Tymczasem jednym z najcenniejszych elementów majątku są często nieruchomości – magazyny, biurowce, obiekty handlowe, grunty inwestycyjne czy budynki generujące dochód z najmu. To właśnie one odpowiadają za stabilność finansową rodziny, stanowią zabezpieczenie kapitału i nierzadko finansują rozwój kolejnych przedsięwzięć.
Jeżeli jednak nieruchomości zostaną pominięte w planowaniu sukcesji, mogą stać się źródłem konfliktów, utraty płynności, a nawet konieczności sprzedaży części majątku. Dlatego skuteczna sukcesja powinna obejmować nie tylko aspekty prawne, ale również strategiczne zarządzanie aktywami oraz przygotowanie kolejnego pokolenia do ich prowadzenia. To właśnie filozofia Real-Assets-to-Wealth zakłada traktowanie nieruchomości jako fundamentu długoterminowego budowania rodzinnego majątku.
Błąd pierwszy – odkładanie sukcesji na ostatnią chwilę
Najczęściej popełnianym błędem jest przekonanie, że sukcesję można zaplanować wtedy, gdy właściciel zakończy aktywność zawodową.
W praktyce proces ten powinien rozpocząć się znacznie wcześniej. Wymaga analizy struktury majątku, określenia celów rodziny, przygotowania sukcesorów oraz stworzenia modelu zarządzania nieruchomościami po zmianie pokoleniowej.
Brak wcześniejszych przygotowań powoduje, że decyzje podejmowane są pod presją czasu, co zwiększa ryzyko błędów organizacyjnych, podatkowych i inwestycyjnych.
Błąd drugi – traktowanie nieruchomości wyłącznie jako własności
Wiele rodzin postrzega nieruchomości jedynie jako składniki majątku podlegające dziedziczeniu.
Tymczasem są to aktywa wymagające aktywnego zarządzania. Budynek komercyjny, centrum handlowe czy projekt mixed-use potrzebują odpowiedniej strategii komercjalizacji, modernizacji, finansowania oraz zarządzania najemcami.
Samo przekazanie aktu własności nie oznacza przekazania wiedzy, doświadczenia ani kompetencji potrzebnych do utrzymania wartości aktywa.
Jak wskazuje OPG Family Real Estate, skuteczna sukcesja obejmuje również przygotowanie strategii zarządzania oraz wsparcie kolejnego pokolenia w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.
Błąd trzeci – brak analizy potencjału nieruchomości
Nie każda nieruchomość pełni tę samą funkcję w portfelu inwestycyjnym.
Część aktywów generuje stabilne dochody z najmu, inne posiadają potencjał przebudowy, zmiany funkcji lub zwiększenia wartości poprzez działania typu value-add.
Brak profesjonalnej analizy powoduje, że rodzina często utrzymuje nieruchomości o niskiej efektywności, jednocześnie nie wykorzystując potencjału tych, które mogłyby stać się motorem dalszego rozwoju majątku.
To właśnie dlatego real estate asset management rozpoczyna się od kompleksowej diagnozy portfela oraz określenia roli poszczególnych aktywów w długoterminowej strategii inwestycyjnej.
Błąd czwarty – brak przygotowania sukcesorów
Jednym z największych zagrożeń nie jest brak majątku, lecz brak kompetencji osób, które mają nim zarządzać.
Według raportu PwC Global Family Business Survey 2023 jedynie 34% firm rodzinnych na świecie posiada udokumentowany i uzgodniony plan sukcesji. Oznacza to, że większość przedsiębiorstw nadal nie przygotowała kompleksowego procesu przekazania biznesu kolejnemu pokoleniu.
Podobny problem dotyczy nieruchomości. Sukcesorzy często znają historię rodzinnej firmy, ale nie posiadają doświadczenia w negocjacjach z najemcami, analizie inwestycji, finansowaniu czy zarządzaniu portfelem aktywów nieruchomościowych.
Dlatego coraz większą rolę odgrywają programy mentoringowe i edukacyjne, takie jak rozwijany przez OPG Family Real Estate Family Property Lab, którego celem jest wspieranie rodzin biznesowych w budowaniu kompetencji kolejnych pokoleń oraz profesjonalizacji zarządzania majątkiem.
Błąd piąty – brak profesjonalnego zarządzania aktywami
Rosnąca wartość majątku powoduje, że intuicyjne zarządzanie przestaje być wystarczające.
Profesjonalny real estate asset management pozwala spojrzeć na nieruchomości jako element całego portfela inwestycyjnego. Analizowana jest rentowność aktywów, poziom ryzyka, możliwości modernizacji, finansowanie, struktura najemców oraz potencjał wzrostu wartości.
To podejście pozwala podejmować decyzje nie tylko z perspektywy pojedynczego budynku, lecz całego rodzinnego majątku.
Liczby pokazują skalę odpowiedzialności
Zarządzanie nieruchomościami wymaga doświadczenia oraz interdyscyplinarnej wiedzy.
Według danych OPG Family Real Estate firma posiada ponad 20 lat doświadczenia na rynku nieruchomości komercyjnych i inwestycyjnych. Łączna wartość aktywów znajdujących się pod zarządzaniem przekracza 300 mln zł, skumulowana wartość projektów deweloperskich (Net Development Value) wynosi ponad 400 mln zł, a doświadczenie obejmuje ponad 96 tys. m² powierzchni projektów zrealizowanych i znajdujących się w przygotowaniu.
Takie liczby pokazują, że zarządzanie majątkiem nieruchomościowym wymaga kompetencji wykraczających daleko poza standardową administrację budynkami.
Sukcesja to ochrona płynności rodzinnego majątku
Nieruchomości często odpowiadają za znaczną część wartości rodzinnego kapitału oraz zapewniają regularne przepływy pieniężne finansujące rozwój biznesu lub kolejne inwestycje.
Brak odpowiednio przygotowanej sukcesji może prowadzić do konfliktów współwłaścicieli, utraty efektywności zarządzania, konieczności sprzedaży aktywów czy problemów z finansowaniem działalności.
Dlatego nowoczesne podejście do sukcesji coraz częściej zakłada stworzenie długoterminowej strategii obejmującej zarówno kwestie prawne, podatkowe, jak i profesjonalny real estate asset management.
Nieruchomości powinny być jednym z filarów strategii sukcesyjnej
Skuteczna sukcesja nie polega wyłącznie na przekazaniu majątku. Jej celem jest zachowanie jego wartości oraz stworzenie warunków do dalszego rozwoju przez kolejne pokolenia.
Odpowiednio zarządzane nieruchomości mogą stać się stabilnym źródłem dochodu, narzędziem dywersyfikacji ryzyka oraz fundamentem wielopokoleniowego budowania kapitału. Warunkiem jest jednak odpowiednio wczesne planowanie, profesjonalne zarządzanie aktywami oraz przygotowanie sukcesorów do świadomego rozwijania rodzinnego dziedzictwa. Właśnie takie podejście pozwala ograniczyć ryzyko najczęściej popełnianych błędów i zwiększyć szanse na trwałość majątku przez kolejne dekady.