Jeszcze kilka lat temu polski kapitał miał marginalny udział w rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych. Dziś krajowi inwestorzy odpowiadają już za około jedną piątą całkowitej aktywności transakcyjnej, a w wybranych segmentach — szczególnie biurowym — ich udział przekracza 50%. To nie jest chwilowa anomalia, lecz sygnał strukturalnej zmiany: polskie firmy, family offices, inwestorzy prywatni i kapitał rodzinny coraz śmielej wchodzą w obszar, który przez lata pozostawał domeną zagranicznych funduszy, globalnych asset managerów i międzynarodowych platform inwestycyjnych.
Polski kapitał dojrzewa. Rynek nieruchomości komercyjnych zmienia właścicieli
Polski rynek nieruchomości komercyjnych przez długi czas był rynkiem kapitału zagranicznego. To inwestorzy z Europy Zachodniej, Stanów Zjednoczonych, RPA, Azji czy regionu CEE dominowali przy zakupach biurowców, centrów handlowych, parków logistycznych i portfeli nieruchomości dochodowych. Lokalny kapitał był obecny, ale najczęściej w mniejszych transakcjach, projektach deweloperskich, aktywach prywatnych albo nieruchomościach właścicielsko-użytkowych.
Dziś ta struktura zaczyna się zmieniać. Dane rynkowe pokazują, że udział krajowych inwestorów wzrósł z poziomu około 2% w 2022 roku do około 9–10% w 2024 roku, następnie do 17% w pierwszym kwartale 2025 roku, a po trzech kwartałach 2025 roku do 23% całkowitego wolumenu akwizycji na rynku nieruchomości komercyjnych. Według Cushman & Wakefield w całym 2025 roku polski kapitał odpowiadał za około 20% całkowitej aktywności inwestycyjnej, przy wolumenie rynku na poziomie około 4,5 mld euro. To oznacza, że polski kapitał przestał być dodatkiem do rynku. Stał się jego realnym współtwórcą.
Ta zmiana jest ważna nie tylko statystycznie. Pokazuje dojrzewanie lokalnych inwestorów, którzy coraz częściej dysponują kapitałem, kompetencjami, relacjami, strukturami prawnymi i apetytem inwestycyjnym pozwalającym konkurować o aktywa komercyjne. Jeszcze niedawno polscy inwestorzy byli kojarzeni głównie z mniejszymi transakcjami. Dziś wchodzą w biura, parki handlowe, logistykę, hotele, PRS, projekty value-add, sale and leaseback, a także struktury joint venture z deweloperami.
Jak komentuje Michał Styś, CEO OPG Family Real Estate:
„Rosnący udział polskiego kapitału to nie tylko zmiana po stronie kupujących. To zmiana całej architektury rynku. Lokalni inwestorzy coraz lepiej rozumieją nieruchomości komercyjne, potrafią oceniać ryzyko, szybciej podejmują decyzje i coraz częściej myślą w horyzoncie wieloletniego budowania wartości”.
Dlaczego właśnie teraz? Luka cenowa, stabilny popyt i słabsza aktywność kapitału core
Wzrost udziału polskiego kapitału nie wziął się znikąd. Jest efektem kilku procesów, które nałożyły się na siebie w latach 2022–2025.
Po pierwsze, po okresie wzrostu stóp procentowych i niepewności geopolitycznej część międzynarodowego kapitału typu core stała się bardziej ostrożna. Fundusze instytucjonalne, które wcześniej aktywnie kupowały najlepsze aktywa, zaczęły dłużej analizować ryzyko, wolniej podejmować decyzje i częściej czekać na stabilizację cen. W wielu segmentach pojawiła się luka między oczekiwaniami sprzedających i kupujących.
Po drugie, polski kapitał zaczął wykorzystywać tę przestrzeń. Dla lokalnych inwestorów obecna sytuacja rynkowa stworzyła możliwość zakupu dobrych jakościowo aktywów po cenach, które jeszcze kilka lat wcześniej były trudniejsze do zaakceptowania. Tam, gdzie globalny kapitał widział podwyższone ryzyko, część krajowych inwestorów dostrzegła okazję: znajomość lokalnego rynku, szybszą decyzyjność i możliwość aktywnego zarządzania wartością.
Po trzecie, polski rynek oferuje atrakcyjny profil dochodowości na tle Europy Zachodniej. Wyższe stopy zwrotu, stabilny popyt najemców, rozwój miast regionalnych, mocny sektor usług, logistyki i nowoczesnych powierzchni biurowych sprawiają, że Polska pozostaje jednym z najważniejszych rynków inwestycyjnych w CEE.
Po czwarte, rośnie skala prywatnego kapitału w Polsce. Zamożne rodziny, przedsiębiorcy, family offices i inwestorzy prywatni coraz częściej szukają aktywów, które pozwolą im dywersyfikować majątek poza biznes operacyjny, chronić kapitał przed inflacją, generować powtarzalny dochód i budować prestiż. Nieruchomości komercyjne odpowiadają na te potrzeby lepiej niż wiele innych klas aktywów — pod warunkiem, że są profesjonalnie wybrane i zarządzane.
Segment biurowy: najbardziej widoczna zmiana struktury kapitału
Najmocniejszym symbolem wzrostu polskiego kapitału jest sektor biurowy. Dane za pierwsze trzy kwartały 2025 roku pokazują, że w tym segmencie polscy inwestorzy odpowiadali za ponad 50% wolumenu transakcji i ponad 50% liczby zawartych transakcji. To szczególnie istotne, ponieważ biura przez lata były jedną z najbardziej instytucjonalnych klas aktywów — wymagającą znajomości rynku najmu, kosztów eksploatacyjnych, finansowania, standardów technicznych, ESG, zarządzania umowami i cykli modernizacyjnych.
Wzrost aktywności krajowych inwestorów w biurach pokazuje, że polski kapitał nie ogranicza się już do prostych, niewielkich aktywów. Coraz częściej interesuje się nieruchomościami wymagającymi aktywnego asset managementu: poprawy struktury najemców, optymalizacji umów, modernizacji, repozycjonowania i wykorzystania luki między obecną wartością a potencjałem po wdrożeniu strategii value-add.
To bardzo ważne dla rynku CEE. Jeżeli lokalny kapitał zaczyna aktywnie konkurować o aktywa biurowe, zmienia się dynamika transakcyjna. Sprzedający nie są już uzależnieni wyłącznie od międzynarodowych funduszy. Kupujący lokalni mogą działać szybciej, lepiej rozumieć kontekst miejski i być bardziej elastyczni w strukturze transakcji. Jednocześnie wzrasta znaczenie doradców, którzy potrafią połączyć lokalną wiedzę z instytucjonalnym standardem zarządzania.
Polski kapitał nie kupuje wyłącznie „gotowego dochodu”
Ważną cechą obecnej fali inwestycji jest to, że krajowi inwestorzy często nie szukają wyłącznie aktywów core. Wiele transakcji dotyczy nieruchomości value-add, oportunistycznych, obiektów do repozycjonowania, aktywów z potencjałem zmiany funkcji lub portfeli wymagających aktywnego zarządzania.
To zrozumiałe. Kapitał krajowy często konkuruje przewagą lokalnej wiedzy, a nie skalą globalnego funduszu. Może lepiej ocenić mikro-lokalizację, potencjał najmu, przyszłe zmiany planistyczne, możliwości adaptacji, lokalny popyt, ryzyka techniczne i reputacyjne. Może też szybciej dostrzec wartość tam, gdzie globalny inwestor widzi aktywo zbyt złożone, zbyt lokalne albo niewystarczająco standaryzowane.
Właśnie w tym miejscu znaczenie ma podejście OPG Family Real Estate. W dokumencie OPG Adaptive Value Creation Framework podkreślono, że przewaga OPG nie polega na skali, lecz na indywidualnym, nieszablonowym podejściu, bezpośrednim zaangażowaniu właścicieli i partnerów oraz gotowości do realizacji projektów, które globalne platformy często uznają za zbyt lokalne lub zbyt złożone. To dokładnie ten typ kompetencji, którego potrzebuje kapitał krajowy wchodzący w nieruchomości komercyjne.
CEE: lokalny kapitał jako nowy filar rynku
Rosnący udział polskiego kapitału ma znaczenie nie tylko dla Polski, ale dla całego regionu CEE. Przez lata Europa Środkowo-Wschodnia była postrzegana głównie jako rynek docelowy dla kapitału zewnętrznego. Lokalni inwestorzy rzadziej pełnili rolę dominujących kupujących w największych transakcjach. Teraz ten model zaczyna się zmieniać.
Polska jest największą gospodarką regionu i jednym z najbardziej płynnych rynków nieruchomości komercyjnych w CEE. Jeżeli lokalny kapitał zaczyna odgrywać tu większą rolę, może to tworzyć nowy punkt odniesienia dla Czech, Węgier, Rumunii, Słowacji czy krajów bałtyckich. W dłuższym okresie można oczekiwać, że rynek będzie mniej zależny od jednego typu kapitału zagranicznego, a bardziej zróżnicowany pod względem źródeł finansowania.
To ma kilka konsekwencji.
Po pierwsze, większy udział kapitału krajowego może zwiększać odporność rynku. Gdy globalni inwestorzy ograniczają aktywność, lokalni nabywcy mogą podtrzymywać płynność, szczególnie w transakcjach średniej wielkości.
Po drugie, może rosnąć znaczenie aktywów value-add i średnich wolumenów. Polski kapitał często celuje w transakcje, które są zbyt małe dla dużych globalnych funduszy, ale wystarczająco istotne dla prywatnych inwestorów, firm rodzinnych, family offices i lokalnych struktur kapitałowych.
Po trzecie, rynek może stać się bardziej lokalny w sposobie zarządzania. Sama transakcja nie wystarczy. Liczy się zrozumienie najemców, miasta, regulacji, technicznego stanu aktywa, kosztów modernizacji i ścieżek wyjścia z inwestycji.
Po czwarte, profesjonalizacja lokalnego kapitału wymusi profesjonalizację usług doradczych i asset managementu. Inwestorzy prywatni i family offices będą potrzebować standardów raportowania, wycen, governance, ESG, due diligence i strategii tworzenia wartości porównywalnych z tymi, z których korzystają inwestorzy instytucjonalni.
Od zakupu do zarządzania: prawdziwa przewaga powstaje po transakcji
Wzrost udziału polskiego kapitału w rynku nieruchomości komercyjnych nie powinien być rozumiany wyłącznie jako wzrost liczby transakcji. Najważniejsze pytanie brzmi: czy krajowi inwestorzy będą potrafili zarządzać kupionymi aktywami w sposób, który utrzyma i zwiększy ich wartość?
Nieruchomość komercyjna nie jest pasywnym instrumentem finansowym. Jej wynik zależy od najmu, kosztów, relacji z użytkownikami, finansowania, modernizacji, ESG, technicznej jakości obiektu, zmian rynkowych i decyzji właścicielskich. Zakup jest dopiero początkiem procesu.
Dlatego w metodologii OPG kluczowe znaczenie ma Adaptive Value Creation Framework, czyli pięciofazowy proces obejmujący analizę, definiowanie strategii, kreowanie wartości, realizację oraz kapitalizację wartości i wiedzy. Taka logika jest szczególnie ważna dla inwestorów krajowych, którzy wchodzą w aktywa wymagające więcej niż biernego utrzymania.
W praktyce oznacza to konieczność odpowiedzi na pytania:
- jakie jest najwyższe i najlepsze wykorzystanie nieruchomości,
- czy obecna struktura najemców jest optymalna,
- czy budynek wymaga repozycjonowania,
- czy czynsze odpowiadają poziomowi rynkowemu,
- czy istnieje luka NOI,
- jakie nakłady są konieczne w perspektywie kilku lat,
- jak ESG wpłynie na wartość aktywa,
- czy nieruchomość powinna być utrzymywana, czy sprzedana po stabilizacji,
- jak raportować wyniki właścicielowi lub rodzinie inwestora.
Jak podkreśla Michał Styś:
„Kapitał krajowy coraz częściej kupuje nieruchomości komercyjne, ale prawdziwy test zaczyna się dzień po transakcji. Wtedy trzeba przejść od decyzji inwestycyjnej do zarządzania wartością: najmem, kosztami, ryzykiem, strategią i momentem wyjścia”.
LIXA D: przykład działania z kapitałem family office
Praktycznym przykładem takiego podejścia jest projekt LIXA D w Warszawie. OPG reprezentowało stronę kupującą — szwajcarskie family office — przy nabyciu budynku biurowego klasy A w biznesowej części warszawskiej Woli. Po zamknięciu transakcji OPG uzyskało także trzyletni mandat zarządzania aktywem.
To przykład szczególnie istotny w kontekście rosnącej roli kapitału rodzinnego i prywatnego na rynku nieruchomości komercyjnych. Pokazuje, że family office potrzebuje nie tylko doradztwa przy zakupie, ale również profesjonalnego asset managementu po transakcji: raportowania, optymalizacji najmu, repozycjonowania, zarządzania ryzykiem i tworzenia wartości zgodnie ze standardami instytucjonalnymi.
W dokumencie OPG wskazano, że w przypadku mandatów dla family offices i inwestorów instytucjonalnych kluczowe znaczenie mają: skonsolidowane raportowanie wielu aktywów, jasno określone zasady zarządzania, coroczne niezależne wyceny RICS, wieloletnie planowanie nakładów, integracja ESG oraz włączenie nieruchomości do procesów sukcesji majątkowej. To dokładnie ten poziom profesjonalizacji, którego będzie potrzebował rosnący polski kapitał.
Polski kapitał a family offices: naturalny kierunek rozwoju
Za rosnącym udziałem polskich inwestorów stoją nie tylko firmy operacyjne i spółki giełdowe. Coraz większe znaczenie mają także prywatni inwestorzy, zamożne rodziny i family offices. Dla nich nieruchomości komercyjne są atrakcyjne z kilku powodów.
Po pierwsze, pozwalają chronić wartość majątku w czasie. Dobrze wybrane aktywa mogą generować stabilny dochód i jednocześnie zachowywać potencjał wzrostu wartości.
Po drugie, umożliwiają dywersyfikację poza podstawowy biznes rodziny. Wielu przedsiębiorców po sprzedaży firmy albo w procesie sukcesji szuka aktywów rzeczowych, które mogą stać się nowym fundamentem majątku.
Po trzecie, nieruchomości komercyjne dają możliwość aktywnego zarządzania. W przeciwieństwie do części instrumentów finansowych właściciel może realnie wpływać na wynik aktywa: poprzez najem, modernizację, repozycjonowanie, refinansowanie i strategię wyjścia.
Po czwarte, nieruchomości są naturalnym elementem sukcesji. Mogą być przekazywane kolejnym pokoleniom, wnoszone do struktur rodzinnych, wykorzystywane jako źródło dochodu albo stabilizator portfela.
To jednak wymaga odpowiedniego governance. Family Office jako podmiot zarządzający majątkiem rodzinnym powinien analizować nie tylko sam zakup, ale też funkcję nieruchomości w całym majątku: czy aktywo ma generować dochód, budować prestiż, zabezpieczać kapitał, służyć sukcesji, czy zostać sprzedane po stworzeniu wartości.
Dlaczego lokalny doradca z instytucjonalnym standardem zyskuje na znaczeniu?
Wraz ze wzrostem aktywności polskiego kapitału rośnie zapotrzebowanie na doradców, którzy łączą dwie kompetencje: lokalne zrozumienie rynku i standard instytucjonalnego zarządzania. To szczególnie ważne w transakcjach value-add, aktywach miejskich, projektach rewitalizacyjnych, nieruchomościach złożonych funkcjonalnie i portfelach rodzinnych.
Globalne platformy doradcze mają skalę, dane, rozpoznawalność i procesy. Jednak lokalny kapitał często potrzebuje czegoś innego: bliskiej pracy z właścicielem, zrozumienia konkretnego aktywa, elastyczności, nieszablonowego podejścia, szybkiej decyzyjności i zdolności prowadzenia projektu od diagnozy po stabilizację.
W dokumencie OPG podkreślono, że firma nie konkuruje skalą z globalnymi platformami, lecz indywidualnym podejściem, bezpośrednim zaangażowaniem partnerów, znajomością lokalnego rynku oraz gotowością do prowadzenia projektów trudnych, lokalnych i wymagających. To może być szczególnie istotne dla polskich inwestorów, którzy wchodzą w segment nieruchomości komercyjnych i potrzebują nie tylko raportu transakcyjnego, ale realnego partnera w tworzeniu wartości.
Konsekwencje dla rynku: większa konkurencja, więcej transakcji średniej wielkości, większa profesjonalizacja
Rosnący udział polskiego kapitału będzie miał kilka konsekwencji dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i CEE.
Po pierwsze, zwiększy konkurencję o dobre aktywa średniej wielkości. Polscy inwestorzy często celują w transakcje, które są zbyt małe dla największych globalnych funduszy, ale wystarczająco duże, aby mieć znaczenie portfelowe dla family offices, przedsiębiorców i lokalnych grup kapitałowych.
Po drugie, może poprawić płynność rynku w okresach, gdy kapitał międzynarodowy pozostaje ostrożny. Lokalni inwestorzy mają często większą gotowość do działania w warunkach niepewności, ponieważ lepiej rozumieją lokalne ryzyko.
Po trzecie, wzrośnie znaczenie aktywnego zarządzania. Kapitał krajowy, wchodząc w aktywa value-add, będzie musiał budować kompetencje asset managementu, ESG, finansowania, kontroli kosztów i raportowania.
Po czwarte, zmieni się sposób myślenia o sukcesji majątkowej. Coraz więcej rodzin będzie traktować nieruchomości komercyjne jako element długoterminowej struktury majątku, a nie wyłącznie jako pojedyncze inwestycje.
Po piąte, Polska może umacniać pozycję lidera CEE nie tylko jako rynek przyciągający kapitał zagraniczny, ale także jako rynek, który generuje własny, coraz bardziej profesjonalny kapitał inwestycyjny.
Wzrost udziału polskiego kapitału z około 2% do ponad 20% to jedna z najważniejszych zmian strukturalnych na rynku nieruchomości komercyjnych ostatnich lat. Nie oznacza jeszcze pełnej dominacji krajowych inwestorów, ale pokazuje wyraźny kierunek: lokalny kapitał dojrzewa, profesjonalizuje się i zaczyna odgrywać rolę, której wcześniej w Polsce brakowało.
Dla rynku oznacza to większą różnorodność źródeł kapitału, większą płynność w transakcjach średniej wielkości, rozwój modeli family office, wzrost znaczenia aktywów value-add i coraz większą potrzebę profesjonalnego zarządzania po zakupie.
Dla inwestorów oznacza to natomiast jedno: sama obecność kapitału nie wystarczy. Kluczowe będzie to, kto potrafi przełożyć zakup nieruchomości na trwałą wartość — poprzez analizę, strategię, najem, modernizację, ESG, raportowanie, governance i właściwy moment kapitalizacji.
OPG Family Real Estate wpisuje się właśnie w ten etap rozwoju rynku. W świecie, w którym polski kapitał coraz śmielej wchodzi w nieruchomości komercyjne, przewagę będą mieli nie ci, którzy kupują najwięcej, ale ci, którzy najlepiej rozumieją, jak zarządzać wartością aktywów w czasie.